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Et de trois! (mis à jour 17 oct. 2017 17:00)

Après deux arrêts majeurs de la cour de cassation, l'un rendu en chambre mixte du 24 février 2017, et l'autre issu de la chambre sociale du 21 septembre 2017, un troisième (peut-être davantage d'ailleurs, mais qu'une recherche par les mots clés "évolution du droit des obligations" sur legifrance ne m'a pas permis de déceler, tandis qu'une recherche par les mots clés l"ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016" montre plus de deux cents entrées, sous la forme "vu l'article XXXX dans sa rédaction antérieure à l"ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016" montre que les tentatives d'applications sont très nombreuses) se présente comme une suite du premier.

L'arrêt de la première chambre civile du 20 septembre 2017 (voir infra) concerne en effet, à nouveau une question de validité d'un mandat de gestion immobilière. Une agence s'était vu confié la gestion immobilière de deux immeuble par une personne, pour une durée annuelle renouvelable par tacite reconduction, jusqu'au 1er janvier 1999. L'agence cède son portefeuille à un nouveau cabinet, et courant 2000, le mandant décède, laissant deux héritiers qui rompent les mandats en 2007 et 2008 puis, considérant que le cabinet cessionnaire avait géré ces biens sans mandat écrit depuis 2000, l'assigne en annulation et restitution des honoraires.

Une premier arrêt s'était déjà prononcé sur l'effet immédiat des règles nouvelles en matière de prescription (Cass. civ. 1ère 16 mai 2013, n°12-19441), entrant en cassation d'un arrêt d'appel qui avait appliqué ces règles à compter de 2000, soit de manière rétroactive, une deuxième arrêt avait rejeté les demandes, et le pourvoi contre cet arrêt est ici rejeté.

La question posée était ici de savoir si la nullité, sanctionnant le vice de forme (l'exigence d'un mandat écrit posé par l'article 1er et 6 de la loi "Hoguet" du 2 janvier 1970), était relative ou absolue, et, dans le premier cas, si la poursuite des relations, après 2000, valait alors ratification (sachant que les résiliation s'était effectuée par écrit dans les conditions prévues dans le mandat initial écrit expiré en 1999).

La Cour répond, en reprenant le raisonnement suivi dans l'arrêt du 24 février 2017, à savoir en  reprenant la généalogie des décisions de la première chambre civile considérant la nullité comme absolue, puis en considérant "l'évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé" mais aussi l'arrêt du 24 février 2017, pour finalement considérer que la nullité étant relative depuis cet arrêt, le comportement des mandants avaient valu ratification du mandat non écrit :

Mais attendu que, selon les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, applicable en la cause, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit ; que, suivant l’article 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle “ gestion immobilière “ doit détenir, à moins qu’il ne représente la personne morale qu’il administre, un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ; que la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent que ces dispositions, qui sont d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (1re Civ., 22 mars 2012, pourvoi n° 15-20. 411, Bull. 2012, I, n° 72 ; 1re Civ., 2 décembre 2015, pourvoi n° 14-17. 211, en cours de publication) ;

Que, toutefois, l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et à décider que, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20. 411, en cours de publication) ; que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ;

 Et attendu que l’arrêt relève que les consorts X...ont poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l’agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu’ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature ; que, de ces motifs, faisant ressortir que les consorts X...avaient ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative, elle a pu déduire que la restitution des honoraires perçus était injustifiée".

On pourrait discuter la formule utilisée, ratification (qui permet de couvrir le défaut de pouvoir d'une personne), ou confirmation (qui permet de renoncer à une nullité des articles 1182 et 1183 nouveaux du Code civil), mais l'essentiel n'est évidemment pas là : il repose sur une nouvelle décision affirmant l'application, du fait de "l'évolution du droit des obligations", à la "lumière" de cette évolution en quelque sorte pour utiliser le vocabulaire utilisé en matière de directives non transposées, comme si la Cour y était contrainte (alors qu'il s'agit bien entendu d'une interprétation volontaire, d'un choix réalisé par la Cour cassation, au moment où se discute la réforme de la réforme au parlement, et avec quelle actualité alors que le Sénat propose maladroitement un forçage de la non application des règles nouvelles), de la réforme du droit des contrats.

Sur le fond, l'effet de l'arrêt peut sembler assez considérable: faut-il considérer que le mandat de l'agent immobilier pourrait ne plus être écrit? Il manque en effet un élément de raisonnement dans l'arrêt. Si on saisit bien, en effet, il y aurait eu une première série de contrats, dont  l'effet cessait au 1er janvier 1999 et ensuite le cabinet cessionnaire aurait adressé des mandats écrits pour signature et les mandants héritiers auraient résilié ces contrats en respectant la procédure prévue dans ces projets de mandat. Si c'est ainsi, il en résulte que le fait d'adresser des projet de mandat, non signés, suffirait pour considérer qu'un écrit, au sens de la loi Hoguet, est présent si des actes postérieurs valident l'hypothèse d'une confirmation. La cour aurait pu considérer que ces conformations résultaient des paiements des honoraires par les héritiers (dont ils demandaient la restitution), plutôt que des redditions de compte par le cabinet ou du respect de conditions de résiliation (dont on peut supposer qu'elles sont banales). Ou alors, la Cour aurait pu considérer que, conformément aux nouveaux articles 1214 et 1215, ce dernier notamment, le fait que les parties aient continué d'exécuter leur obligations après la fin du contrat initial emportait reconduction de ce dernier, de sorte qu'un mandat écrit existait bien.

 

Cass. civ. 1ère, 20 septembre 2017, n°16-12906 (P+B)

LA COUR (…)

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 10 décembre 2015), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 16 mai 2013, pourvoi n° 12-19. 441), que la société Cabinet Ojalvo gestion transaction (l’agent immobilier), cessionnaire d’une partie du portefeuille de clientèle d’un agent immobilier auquel Maurice X...avait confié la gestion locative de deux immeubles, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu’au 1er janvier 1999, a poursuivi cette mission pour le compte de MM. Daniel et Joël X...(les consorts X...), héritiers du mandant, décédé le 4 mars 2000, jusqu’à ce que ceux-ci y mettent un terme, à compter du 30 juin 2007, pour le premier, et du 1er novembre 2008, pour le second ; que, soutenant que l’agent immobilier avait géré leurs biens sans détenir de mandat écrit depuis le 1er janvier 1999, les consorts X...l’ont assigné en restitution des honoraires perçus entre le premier trimestre 2000 et le deuxième trimestre 2008 ;

Attendu que les consorts X...font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que le mandat professionnel de gestion immobilière doit, à titre de condition de formation, être passé par écrit et avoir été signé aussi bien par le mandataire que par le mandant ; qu’en l’espèce, pour retenir que les consorts X...avaient consenti à l’agent immobilier un mandat de gestion immobilière, la cour d’appel a considéré que, si un tel mandat non signé n’est, en principe, pas valable, la signature d’une partie a pour unique fonction de matérialiser l’expression de son consentement et ne constitue pas en elle-même une condition de validité de l’acte et que, par conséquent, s’il existe des circonstances de fait démontrant la réalité du consentement de la partie non signataire, l’acte pourra, néanmoins, produire ses effets ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé, par fausse interprétation, l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

2°/ que la preuve du mandat professionnel de gestion immobilière doit être apportée par un écrit signé aussi bien par le mandataire que par le mandant ; qu’en l’espèce, pour retenir que les consorts X...avaient consenti à l’agent immobilier un mandat de gestion immobilière, la cour d’appel a considéré que, si un tel mandat non signé n’est, en principe, pas « valable », la signature d’une partie a pour unique fonction de matérialiser l’expression de son consentement et ne constitue pas en elle-même une « condition de validité » de l’acte et que, par conséquent, s’il existe des circonstances de fait démontrant la réalité du consentement de la partie non signataire, l’acte pourra néanmoins produire ses effets, confondant ainsi formalisme probatoire et formalisme de validité et examinant, par conséquent, la validité du prétendu mandat sans avoir d’abord examiné si sa preuve avait été ou non régulièrement apportée ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a violé, par fausse interprétation, l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

3°/ que la preuve du mandat professionnel de gestion immobilière peut être apportée par un simple écrit, à condition que ce commencement de preuve soit complété par d’autres éléments de preuve ; que les juges du fond doivent, a minima, constater ce commencement de preuve par écrit et retenir des preuves complémentaires avant d’examiner la validité du mandat ; qu’en l’espèce, pour retenir que les consorts X...avaient consenti à l’agent immobilier un mandat de gestion immobilière, la cour d’appel a considéré que, si un tel mandat non signé n’est, en principe, pas « valable », la signature d’une partie a pour unique fonction de matérialiser l’expression de son consentement et ne constitue pas en elle-même une « condition de validité » de l’acte et que, par conséquent, s’il existe des circonstances de fait démontrant la réalité du consentement de la partie non signataire, l’acte pourra néanmoins produire ses effets, confondant ainsi formalisme probatoire et formalisme de validité et examinant, par conséquent, la validité du prétendu mandat sans avoir d’abord examiné si sa preuve avait été ou non apportée ; qu’en statuant de la sorte, la cour d’appel a violé, par fausse interprétation, l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l’article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble les articles 1341 et 1347 du code civil ;

4°/ qu’il appartient à celui qui affirme avoir envoyé un courrier d’apporter la preuve qu’il l’a véritablement envoyé ; qu’en l’espèce, pour retenir qu’il y avait des circonstances de fait démontrant formellement la réalité du consentement des consorts X...au prétendu mandat de l’agent immobilier, la cour d’appel a considéré que les consorts X...ne faisaient état d’aucune circonstance pouvant expliquer qu’ils n’avaient reçu les mandats que l’agent immobilier soutenait leur avoir adressés pour signature “ telle par exemple qu’un déménagement “, quand il incombait d’abord à cette société de prouver qu’elle avait véritablement envoyé ces mandats aux consorts X...; qu’en inversant la charge de la preuve, la cour d’appel a violé l’article 9 du code de procédure civile ;

Mais attendu que, selon les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, applicable en la cause, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit ; que, suivant l’article 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle “ gestion immobilière “ doit détenir, à moins qu’il ne représente la personne morale qu’il administre, un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ; que la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent que ces dispositions, qui sont d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (1re Civ., 22 mars 2012, pourvoi n° 15-20. 411, Bull. 2012, I, n° 72 ; 1re Civ., 2 décembre 2015, pourvoi n° 14-17. 211, en cours de publication) ;

Que, toutefois, l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et à décider que, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20. 411, en cours de publication) ; que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ;

 Et attendu que l’arrêt relève que les consorts X...ont poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l’agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu’ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature ; que, de ces motifs, faisant ressortir que les consorts X...avaient ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative, elle a pu déduire que la restitution des honoraires perçus était injustifiée ;

 D’où il suit que le moyen, qui critique des motifs surabondants, est inopérant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

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